Jak koronavirus dopadá na hypotéky?

Rozhovor s ředitelem Hanácké realitní kanceláře Ing. Petrem Korytarem a zkušenou finanční poradkyní Janou Bittnerovou na téma hypotečního trhu v době koronavirové krize.

PK: Aktuální koronavirová krize a následná karanténní opatření vyvolala mezi našimi klienty spoustu otázek k budoucnosti realitního a hypotečního trhu. Na danou situaci reagovala i vláda a především ČNB řadou návrhů a opatření a úkolem tohoto rozhovoru je přiblížit čtenářům aktuální situaci na realitním a hypotečním trhu a také vysvětlit jednotlivá opatření, která na trh nemovitostí budou mít vliv. Pokud přemýšlíte o pořízení nebo prodeji nemovitosti rozhovor je určen právě pro Vás.

První otázka je tedy k aktuální situaci na trhu. Zaznamenala jsi změny v zájmu o hypotéky po začátku karanténních opatření?

JB: Ano, zájem o hypoteční financování se propadl hned z počátku karanténních opatření. Lidé nevěděli co vlastně bude a začali se bát. Nákup nemovitosti tak ve většině případů odkládali na příznivější dobu. K největšímu propadu hypotečního trhu pak došlo ve druhé polovině března, kdy se trh oproti únoru propadl o celých 26 %.

PK: A jaká je situace dnes? Protože u nás makléři sledují opětovný návrat zájmu z doby před karanténou jak o koupi tak o pronájem nemovitostí. Situace se v naší realitní branži začala vracet k normálu koncem dubna resp. po konci Velikonočních prázdnin.

JB: Je to pravda, v oblasti hypotečního financování se situace už také zlepšila. Řekla bych, že to jde ruku v ruce s narůstajícím zájmem o prohlídky a koupi nemovitostí.

PK: Mezi prvotní karanténní opatření patřila i možnost využít odkladu splátek hypotečních úvěrů. Zaznamenala jsi požadavky o odklad splátek i ze strany svých klientů? Jak se k odkladu splátek staví jednotlivé banky?

JB: Věřím, že ze strany některých klientů zájem o tuto možnost určitě byl. Podle posledních průzkumů o odklad požádalo zhruba 270 tis. lidí. Já jsem však konkrétně u svých klientů tento požadavek nezaznamenala. Řekla bych, že se moji klienti tak trošku vymykají standardu. Dbám totiž na jejich kvalitní pojištění a tvorbu rezerv při vyřizování hypotečních úvěrů. Odklad klienti mohou volit na tři nebo šest měsíců, je však nutné myslet na to, že dále nabíhají úroky a celková splatná částka se tímto navýší. Možnost odkladu splátek je možná u účelových i neúčelových spotřebitelských úvěrů s výjimkou kontokorentů a kreditních karet. Proto, aby byl odklad ze strany banky schválen, nesmí být k datu 26. 3. 2020 klient s prodlením se splácením úvěru více než třicet dnů.

PK: Já bych jen doplnil, že ta situace je podobná jako u odkladu platby nájemného. Jedná se od odklad, nikoliv o odpuštění. K čemu vlastně po skončení té odložené doby dojde? Bude muset dlužník odložené splátky jednorázově doplatit nebo se mu rozloží do měsíčních splátek.

JB: Klient může zvolit odklad do 31. 7. 2020 nebo do 31. 10. 2020. Celkově se tedy o tři  nebo šest měsíců posune splatnost celého úvěru a úroky, které se načetly za odložené měsíce, se budou splácet až úplně na konci.

PK: Pojďme se podívat na první opatření ČNB, která několikrát po sobě snížila základní repo sazbu až na hodnotu 0,25 %. To je sazba, kterou jsme naposledy měli koncem roku 2017. Můžeme očekávat, že se tato opatření projeví i na hypotečních sazbách, pokud ano tak kdy? Dostaneme se opět na sazby okolo 1,6 %, jak tomu bylo v minulosti?

JB: Bankovní rada ČNB od 1. dubna 2020 zmírnila doporučení pro posuzování nových hypoték. Mezi klienty a bankami však pořád vládne skepse z budoucího vývoje a obě strany vyčkávají co bude dál. Hypotéky je teď sice snazší získat, ale ke zlevňování hypoték přistoupily jen některé banky. Malé banky naopak úroky zvýšily a zpřísnily podmínky získání úvěru. Co se týká schvalování úvěrů, tak nyní pozoruji vyšší důraz na kontrolu bonity klientů, než před karanténou. Proti snižování úrokových sazeb hraje i to, že banky očekávají zhoršení svého úvěrového portfolia i zhoršenou situaci některých žadatelů o úvěr. To je bude nutit k tomu, aby zvedli svoje rizikové marže. A tím pádem i svoje úrokové sazby. Výsledkem bude propad trhu o polovinu, zejména v objemech. Svědčí o tom i po dlouhé době nižší průměrná výše hypotéky, která klesla na 2,5 milionu korun. Pokud se přesto dočkáme výraznějšího boje o klienty ze strany bank prostřednictvím snižování úrokových sazeb tak to bude až ve 3. a 4. čtvrtletí roku 2020.

PK: Budou tedy hypotéky vůbec zlevňovat? Přeci jen bankovní konkurence je velká a nízké úrokové sazby ze strany ČNB mohou ze střednědobého hlediska vyvolat tlak na snižování hypoték.

JB: Klíčovým faktorem ovlivňujícím cenu hypoték je z dlouhodobého pohledu především cena peněz na mezibankovním trhu. Jinými slovy cena, za kterou si banky mohou opatřit peníze na další půjčování. Ač je nyní cena zdrojů blízko historických minim, hypotéky zlevňují velmi pozvolna a sazby se stále drží nad 2 procenty. A vzhledem k mnoha trvajícím otazníkům ohledně dopadu COVID na ekonomiku a vyšším rizikovým maržím není výrazná korekce hypotečních sazeb v blízké době příliš reálná. K té může dojít až opadne strach ze současné situace a ČNB bude zároveň držet sazby na současné nízké úrovni.
PK: Snížení úrokových sazeb ale nebyl jediný krok ČNB. Důležitým opatřením je i zvýšení limitu LTV (tedy poměru vlastních zdrojů k hodnotě nemovitosti) na 90 %. Můžeš našim čtenářům vysvětlit co si pod tímto opatřením mají představit? Já ze své praxe vím, že když se v minulosti měnilo LTV ze 100% na 80%, tak z trhu v okamžiku odpala velká část potenciálních kupujících. Při dnešních cenách nemovitostí je totiž 20% vlastních zdrojů už velká suma, kterou spoustu lidí nedisponuje. Navýšení na 90% by tak mohlo na trh vrátit spoustu zájemců.

JB: Ukazatel LTV vlastně znamená výši hypotéky v poměru k odhadní hodnotě zastavované nemovitosti. To znamená, že při 80 % LTV při úvěru na 5 milionů korun půjčí banka klientovi pouze 4 miliony a 1 milion musí klient vynaložit ze svých vlastních zdrojů nebo mít ještě jinou nemovitost do zástavy nebo existovala také možnost dofinancovat část kupní ceny jiným úvěrem. Některé banky jsou schopny poskytnout úvěry nad 80%, ale vždy s přirážkou k úrokové sazbě. Tím si zajistili to, že byl úvěr dražší a dosáhlo na něj tím pádem méně lidí. Takto se udržovaly požadavky na celkové procento úvěrů nad 80% dle doporučení ČNB.

PK: A jaký je teda skutečný stav, reagovaly na to banky a přizpůsobili se těmto doporučením nebo naopak drží stále 80% LTV ze strachu před rizikem a chtějí stále velkou “spoluúčast” kupujících?

JB: Aktuálně poskytují skoro všechny banky 90 % LTV, ale většinou s přirážkou k sazbě nebo s nějakou jinou podmínkou. 100 % LTV se před epidemií poskytovaly pouze ve velmi výjimečných případech.


PK: Jak velká taková přirážka může být?

JB: Tak například Česká spořitelna umožňuje financování prvního bydlení až do 90 % LTV bez navýšení úrokové sazby. Standardně ale bývá přirážka k sazbě až 0,8 - 1 %.

Ještě bych ráda zmínila dva důležité ukazatele, u kterých došlo ke změně a to jsou DSTI a DTI. Ukazatel DSTI znamená poměr splátek dluhů k čistému měsíčnímu příjmu, aktuálně se zvyšuje na 50 % z dosavadních 45 %. Druhá změna znamená vypuštění povinnosti posuzovat nové hypotéky podle ukazatele DTI, který odráží počet ročních čistých příjmů domácnosti nutných ke splácení všech jejích dluhů. Úvěrové instituce budou tento ukazatel nadále pouze sledovat.

PK: Vláda se snaží kromě hypotečního trhu rozpohybovat také trh s nemovitostmi tím, že schválila zrušení daně z nabytí nemovitosti (z návrhu zákona budou mít zpětně prospěch všichni, jejichž daň byla splatná od 31. března 2020, ti již nebudou mít povinnost daň z nabytí zaplatit, to se týká všech poplatníků, kteří dokončili svůj vklad na katastr v průběhu prosince 2019 nebo později). Další novinka se týká odpočtů úroků z hypotéky. Ty si budou moci nadále uplatňovat pouze ti, kteří si pořídí bydlení nejpozději do konce roku 2021, poté se tato možnost zruší.

PK: Snížení sazeb neovlivní jen část hypoteční ale i úroky na běžných / spoř. účtech. Tzn. že lidé nebudou chtít držet peníze v bance a budou hledat jiné investiční instrumenty, třeba jako nemovitosti. Zaznamenala jsi větší zájem o tento typ investic?

JB: Ano, u své bonitnější klientely jsem už zaznamenala zvýšený zájem o nákup investičních nemovitostí a také vyšší poptávku po investování do dluhopisových a akciových fondů, protože jsou aktuálně ve výprodeji.

PK: Další otázkou, která už tolik nesouvisí s aktuální situací, ale naši klienti se na ni často ptají, je možnost refinancování a předčasného splacení hypoték.  Jaké jsou aktuální pravidla pro předčasné splacení hypotéky nebo refinancování? Jak je to složité / jednoduché.

Hypotéka lze bez poplatku splatit vždy ke konci fixace úrokové sazby. Další možností je využít zákonného práva dát jednou ročně vždy k výročí podpisu úvěrových smluv mimořádnou splátku až 25% z jistiny. Takhle můžeme celou hypotéku splatit do 4 let. Hypotéka se dá ale zcela nebo jen zčásti splatit kdykoliv. Pokud má klient úvěr podepsaný nebo znovu zafixovaný od prosince 2016, vztahuje se na něj nový Zákon o spotřebitelském úvěru a banka si může naúčtovat pouze tzv. účelně vynaložené náklady. Z mých zkušeností se jedná o velmi malé částky v horizontu stovek a nízkých tisíců korun. Např. KB má na stránkách online kalkulačku, která vám může takový poplatek dopředu spočítat. Stačí zadat datum a výši mimořádné splátky a informace k vašemu úvěru. Můžete se tak rozhodnout, jestli se vám mimořádná splátka vyplatí. Občas je ale vhodnější peníze raději někam zainvestovat. Třeba do nemovitosti :-)

PK: To znamená že pokud by sazby šly dolů, mohou klienti, kteří uzavřeli hypotéku po 12/2016 snadno refinancovat a získat výhodnější podmínky u jiné banky?

Ano, pokud vycítíme s klienty příležitost zafixovat si lepší sazbu, můžeme začít řešit refinancování až dva roky před koncem fixace. Nutno však podotknout, že sazby v první polovině roku 2017 byly velmi nízko a abychom mohli rychle zareagovat, je dobré mít to všechno nachystané. Pokud by některé klienty zajímalo, co by se dalo s jejich úvěrem vymyslet, mohou se mi ozvat, kontakt nalezou na internetu na www.hrk.cz v sekci kontakty.